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如何投资海外房产

投资海外房产本质上和投资国内房产没区别。 首先、要做的是明确自身需求,根据自身的支付能力选择海外房产投资,通过房价升值或租金流水获取收益。 依照此图,每位投资者可根据预期投资额(购…

投资海外房产本质上和投资国内房产没区别。

首先、要做的是明确自身需求,根据自身的支付能力选择海外房产投资,通过房价升值或租金流水获取收益。

如何投资海外房产

依照此图,每位投资者可根据预期投资额(购房首付额),选择对应的城市投资房产。如手里有100万人民币,可投资的房产集中于纽约、西雅图、大阪、东京(公寓)这3个城市,这3个城市近5年房价年均增长率在5-15%之间,如果期望获得最高升值肯定首选西雅图,如果以租金收益为主,选择东京公寓更适合。

更为直观的结论是,当只有100万左右人民币时,期望投资伦敦房产是不切实际的,尽管伦敦房价年均涨幅达13%,但其购房门槛要达到200多万人民币。

其次,海外房产购房准备工作要亲自做

海外买房过程中有3件事是不可省略、不可代办的。说到亲自办,可能不少人首先想到的是亲自去海外看房,这么想确实没错。海外购房不是小投资,对于首次购房和有移民居住需求的消费者来说确实应该去现场看看,对于已有海外购房经验和纯投资者确实可以通过其它方式进行了解,比如通过GOOGLE地图去看现场环境和街景,通过了查询当地房价和租金去做投资测算。实际上,下面3件事是海外买房过程中必须要客户亲自办的。

海外开户,必须自己办

这指的就是在境外银行开立帐户,作海外房产投资前,做好财务和金融准备是必须的,境外开户必须自己去办。

海外银行开户时需要一个客户在当地的联系地址和联系方式。开户当天银行一般会要求客户填写联系电话和目前地址,激活时需要消费者接收短信设置密码,因此要求该电话必须是所在国的号码;

不少海外银行在开户当天是拿不到卡的(比如澳洲),通常在3-5天内邮递到客户所填写的本地地址,因此,客户想拿到卡要有一个当地固定地址以接收邮件;网银一般当天开设成功,客户需在3-5日内激活并自行设置新密码即可;

所谓银行开户需本人亲自办理还有第二个重要原因,那就是由于客户不在海外当地,因此很多汇款事宜需要授权委托人来办理。因此,银行工作人员需要同时见到客户和受托人,在签署POA(授权协议)后,就允许受托人代替本人办理汇款事宜。

比如在加拿大购买房产,不少税费是以本票形式由律师交给政府机关,因此当客户不能亲自办理时,就要律师或受托人去开立帐户的银行办理,只有银行工作人员在此前完成过与客户及受托人同时面见及授权的过程,才允许受托人办理。

聘请律师,必须亲自办

中国人钟情于购买海外房产的重要原因之一就是因为海外房产市场规范,法律健全。因此,在英美法系下的房产市场中通常需要客户和律师签约,委托律师办理购房过程中相关事宜。如澳洲强制律师介入购房过程,作为买卖双方的代理人,完成合同交接的事宜;如在德国购房,客户在签约前需要做一个公正,和律师当面交谈完成这一过程。

海外购房过程中客户亲自与律师签约,不单是委托律师去完成购房过程中签约、交房、过户等事宜;客户还可能委托亲友去完成聘用中介出租房产、聘请会计师报税等售后事宜。签署这种POA(power of attorney),律师需要委托人与受托人同时在场的情况下,当面完成签署,而且通常还需要一个第三方见证人在场(通常是律师助手)。

贷款资料,要亲自准备

中国人在办理国内购房办贷款时通常都比较重视,因为距离近,便于检查,因此银行审核贷款会比较严格,而且会进行电话调查。但在办理海外房产贷款时中国消费者通常不太重视:一方面是由于贷款经纪灌输了海外银行管理比较“松”,审查不严原因;令一方面确实是海外银行办理贷款要求比较“简单”,但这种简单并不是指银行对于贷款人要求稀松,疏于管理,而是基于“信用”原因,审批更为快捷。

海外市场的基础是信用,客户在给银行提供在职证明、工资单、银行流水时,银行就默认这是真实的,因此在“纸面上”满足了要求后通常不会进行电话确认。不少海外贷款经纪就抓住这个漏洞,示意客户提供假资料,符合“纸面”要求就好;而中国消费者出于省事、保护隐私等原因,也乐于提供虚假资料以快速办理。这种图一时之快的做法往往会带来巨大隐患,甚至金钱损失。

2015年开始的海外人士在澳洲购房限贷的事件,并不是为了限制中国人在澳洲购房而出台的政策,只是银行查出了贷款资料作假而进行调整而已。事情起因是,一家国内很大的澳洲房产代理公司在销售时加价卖房,银行在做贷款评估时发现该物业价格比周边价格高出10-15%,且购买对象基本都是中国人。银行出于风控原因加强了对贷款人还款能力审核,在进行电话抽查时发现了大面积的贷款资料作假,贷款人工作信息严重不符。面对这种批量造假的局面,澳洲4大银行一时不知所措,索性全面暂停了中国人的贷款申请。赶上交房的客户只能全款支付,或选择放弃支付,扣除违约金。

在海外购房过程中,海外开户、签约律师以及亲自准备真实的贷款资料,都是常规流程,必不可少,而且需要中国客户自己做好,不可图一时省时或听他人一面之词而选择代办,这样才能更好的保障自身利益。

第三,了解海外房产市场是判断是否值得投资的前提

近几年,海外房产越来越火,做海外房产的公司和平台越来越多,除了万科、万达、碧桂园这种开发商直接到海外开发外,链家、我爱我家等经纪公司也都有自己的海外房产部门,其他销售海外房产的公司或经纪人更是数不过来。随意查查百度,上上头条就能看到广告。

但是,作为投资者面对的都是销售海外房产项目的信息,即便一些海外房产网站也是广告型展示,以房产项目信息为主,想了解海外当地房价、租金等可参照的市场信息没有,让客户处于严重信息不对称地位。

目前国内提供海外房价信息服务的很少,海房优选网(官微haifangbest)是一个很好的海外购房工具网站,通过搜集整理海外房产大数据让客户获取到真实海外房价信息,为购房者提供辅助决策依据。

以美加澳英德日几个发达国家房产为例,可以通过海房优选房价报告,了解到其房价涨幅信息

如何投资海外房产

如何投资海外房产

如何投资海外房产

随着海外置业市场的持续火热,每年都有大量的投资者选择国外进行房产的投资。海外不动产投资作为全球资产配置环节中非常重要的一环,其大方向是准确的,但是毕竟国情不同,政策环境也不一样。作为被投资人所信任的置业咨询人士,我们应该以什么样的科学管理方式以及态度来面对这份非常来之不易的信任呢?

老司机根据在澳洲、美国、英国、日本等国家的房产销售经验,为各位从业人员提供一套系统的销售管理模式,同时其中的部分内容,对投资者来说也可以予以借鉴。 所谓的YMG 6+2房产销售服务模式,指的是: 6个步骤: 第一步:有缘千里来相会 客户接触点:看楼(视屏选楼或实地勘察) 核心内容:完整介绍,风险告知! 应该展示和告知的焦点有: 预算支出 2. 房屋特性 3. 房屋质量 4. 小区规划 5. 配套设施 6. 物业管理 7. 地理位置 8. 开发商资质展示 9. 周边房价数据。 第二步:喜结连理 客户接触点:比较、详细咨询、下定、签约。 核心内容:解释合约条款,保证信息对称和透明。 应该展示和告知的焦点有: 1. 检查装修 2. 合同条款是否体现了业主的合法权益 3. 贷款的条件和申请流程 4. 房产证的办理 5. 律师介入并完成专业交割手续工作 6. 物业管理服务协议 7.交房时间和保证条款 第三步:亲密互动 客户接触点:等待。

核心内容:开放工地,设立进度报告机制。 第四步:乔迁之喜 客户接触点:交付房产、装修检查、搬迁入户。 核心内容:装修家庭,准备入住(或出租) 应该展示和告知的焦点有: 1. 验房 2. 开发商告知水电、门窗的使用 3. 提供必要的装修信息或家具包服务 4. 日常维持费用告知(修缮费、物业费、税费等) 5. 有问题通过何种渠道和方式解决,建立Contact表 第五步:嘘寒问暖 客户接触点:居住或出租 核心内容:每3个月进行回访和出具租金管理报告,到了报税季,主动联络业主和会计师,协助报税。 第六步:承担责任 客户接触点:居住或出租 核心内容:一年后的房屋质量跟踪和及时维修(屋内屋外) 2个PLUS: +1:一路同行,始终有我 客户接触点:全过程 核心内容:持续关心和收集客户反馈的信息,并协调处理和解决。 +2:天长地久 客户接触点:居住或出租 核心内容:房屋居住满5年以上,对房屋进行必要的项目修缮和改造。 工作要点说明: 1. 对屋外的公共部分和设施进行改善; 2. 绿化维护; 3. 安防设施更新等。

 

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作者: xmnews

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